中美投资发展专题‖ 情有独钟的纽约房地产掘金

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来纽约追梦的人说,如果你能在纽约生存下来,就能在世界任何地方生存下来。

纽约的房地产市场是全球市场,每年都吸引全球人士前来投资。

经济组织结构多样化,人口密度和流动性高等,都是直接影响房产炙手可热,万人追捧现象的因素。

1. 口说无凭,数据是最能直接体现的。

美国是买家们最青睐的购房地点,与位居第二的澳大利亚相比,针对美国房源的搜索量要超出两倍多。

新一个月的全美标普/凯斯·席勒房价指数(S&P/Case-Shiller House Price Index)分析得出,全美的房价普遍上涨,平均较去年同期增长6.27%,全美各大城市中,洛杉矶和纽约是美国房产交易的最活跃城市,其中纽约,是中国投资者搜索房源最多的城市。

以纽约为例,目前纽约的房产发展趋势大致表现为 高层次区段较去年缓慢上涨,中低端房产增势强劲

为什么这么说?比较数据可以看到,2017年5月,纽约市整体房产市场较去年相比增长4%, 46万美元以上的高端房产较去年相比增长2.60%。而46万美元以下的中端及低端的房产分别增长5.78%和5.40%,增速接近近3年的最高水平。

可以看出,在过去二十年中,纽约的房地产市场是不断在增长的,经历08至09年美国经济危机,房地产市场明显下滑,近年来美国经济回温,房地产市场又迎来一波飞速上涨,并将在未来十年中保持增长,空间巨大。从近年来纽约市场活跃现象不难看出,购房者高涨的购买需求和供不应求的房源,使得市场仍将保持这一竞争激烈的局面。

2. 巴菲特也情有独钟的纽约房地产市场

“当市场下跌时,你轻易将好的东西打折变卖,但是一旦市场向上,再想买回来,难之又难。”

年初,巴菲特在纽约曼哈顿成立一家分公司,业务横跨商业和住宅市场,其后,又收购了多家地产经纪公司。对于不少人担心市场见顶以及中国最近的外汇管制,巴菲特保持乐观心态,从中国客户那里也没有看到太多这方面的担心,他们对纽约市场仍旧看好。

据麦肯锡全球研究学院发布的报告称《城市化世界:绘制全球城市的经济地图》中预测,到2025年,纽约市的GDP将跃居全球首位。

3. 纽约房产抗跌,是中产族们资产保值的“保险箱”

纽约的房产的保值保证及稳定回报率:根据经济学家报,在过去二十年,纽约的商业品房的每年回报率在8%到10% 左右;纽约的私人住宅房价每年都稳妥升值。

“刚需”造就市场,如果一个城市的刚需足够强烈,那么房价随之增长是十分健康的,基本不会存在大起大落的状态。纽约房产不会像股票,外汇或者信托等金融产品那样起起落落,让人没有安全感。

近期闹得沸沸扬扬的“人民币贬值”事件,也让中产阶级以上的“有钱人”也开始逐渐增持美元资产,而这其中最稳定的要数美国房产。相比较于世界其他地区,纽约是公认的房产保值性最好的地区之一。究其原因,大批的游客和留学生为纽约带来了丰盛的收入,全球投资者蜂拥而至。熊市不跌,牛市上涨,这更给了投资者更多的信心。

不管是私人住宅购房者,还是商业房投资者,投资纽约房地产更是首选,与其他国际化的都市,如伦敦、巴黎、香港及东京相比,纽约的房地产价格并不昂贵。与北京、上海及广州相比,纽约的房价也是相对低廉。由于纽约的平稳的政治、经济环境及世界一流的高质量的生活品质,世界各地富商对之趋之若鹜。

4. 中国人投资美国房地产的方式有两种,一种是开发投资,一种是购置投资。

开发投资,简单地说就是购地、规划、建设与销售,投资周期约2-3年,投资回报率视地区和城市差异亦有所不同,以纽约和洛杉矶为例,基本上都在一百左右。

购置投资,简单地说就是通过投资市场的持牌经纪人选定好投资标的和交易价钱,根据经纪人的指引备齐50%的投资资金,另50%由经纪人选定一家当地银行来做贷款解决;如果贷款未能获批,则需全资购买。

中国人当下投资美国永久产权的房地产,一方面可以在强势美元下让资产保值增值(亦为投资避险),还可以以房养学、以租还贷等;另一方面还可以对冲国内房地产泡沫亦罢下行亦罢的资产风险等。

万变不离其宗,只要人流在的地方,地皮和物业会越来越值钱,保值增值一点问题都没有。