疫情过后房价会怎么走？2021年美国房产趋势预测

一波疫情来袭占了美国2020年整年的主题。

但数据却表明在美国疫情期间，成屋待完成销售较上月大幅反弹44%，9月份又强劲反弹9.6%。

与股票不同，房地产价值不会一夜之间暴跌。当股票市场疲软时，资本有流向安全的房地产的趋势。对房地产来说，最佳状态就是股市下跌10%左右的时候，目前情况正是如此。抵押贷款利率很低，股票资金转向房地产。

01新房屋数量稀少，待售房源库存短缺卖家在以比去年同期更高的速度将房屋从市场上撤离。由于疫情期间停工，新房量也在急速减少。根据Redfin官网统计，全美4月待售房屋的数量为122.6万，比去年同期减少了21.4%；新增房源45.76万，同比骤降41.4%。同时根据Zillow数据显示，全美房屋库存总量同比去年下滑了约20%，待过户成屋销售同比降幅逾10%，数量下降新挂销售约25%。整个2020年，房价都在稳定上涨。市场上房屋的价格并未下降。9月份全美已售房屋的中位数价格为311,800美元，比2019年9月增长了14.8％。人们对房屋的需求史无前例地增加。

02 抵押贷款利率创历史新低
超低贷款利率刺激购买。当抵押贷款利率继续保持较低水平，则住房承受能力将上升。当负担能力上升时，会有更多的人购买房地产。根据美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)美国时间16日公布的数据，美国30年期抵押贷款利率跌破3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。屡创新低的抵押贷款利率也在不断刺激着刚需买家与投资者的入场欲望。抵押贷款利率跌至新低将会推动户主进行再融资，从而可能刺激消费增加，为经济提供新的复苏动力。

032021年，房地产税可能会下降
根据全国城市联盟（NLC）的一项分析，65%的城市可能会因为新冠疫情而推迟或取消基础设施项目。房地产业与全美各地城市的政府合作，通过公私合伙关系发展道路建设项目，可能在未来项目投资方面发挥至关重要的作用。
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购买房产意愿加强，追求空间感和生活品质
疫情也让大家追求“独立空间”的意愿增强。大家希望为自己的家庭寻找一个可以独立办公、学习的空间，需求上升使得市场的竞价行为愈演愈烈。居住在城市中人口密集地段的居民也希望分散开来，争取更大的独立空间，也更加倾向于购买城市周围大住宅。在家办公的趋势意味着长途通勤不再是困扰上班族的一个大问题, 多人可能会重新考虑是否要在城市购买房屋或在郊区购买房屋。

疫情下，人们减少外出，绝大多数的时间都会待在家里，对居家生活的品质的提升出现需求。租房者希望最终能买到更好的住所，需求曲线发生了很大的变化。即使是节俭的房主也开始想要提高他们的生活品质。

05在家办公成为趋势
疫情期间，隔离政策使得全美各大公司关闭工作场所，数以千万计的人都在家办公。大多数人已经习惯了在家办公，使得这一趋势很大可能会得以延续。在家工作也使很多公司节省了成本。
随着更多人呆在家里，大家也更加追求在家办公的环境，因此很多人想购置更大的房屋，有充足的空间打造家庭办公室，相应的增加了对房屋的需求。

06智能家居需求上涨
对应人们对生活品质要求的增长，82%的受访者表示，进过疫情的考验，健康、安乐非常重要。在住宅市场方面，对智能家居技术、水槽上的无触摸控制、感应灯和超大窗户的需求可能会增加，以获得更多的自然光照和新鲜空气。
07 建筑造价将上涨
为了增加对工人健康安全的保障，需要做好全面的防护及安全措施，同时政府在审批许可程序可能会出现延误，成本也会增加。

由于疫情的影响，许多建筑材料工厂处于停工状态，这使得市场上各种建材供应十分有限，基本建筑材料都出现了价格上涨的现象。建筑贷款将面临新的限制和土地收购放缓的挑战。

在一波疫情的冲击下，很多实体生意相继进入放缓甚至停滞状态，经济活动减少。房地产是一种有形资产，是一种防御性资产，并能产生收入。市面上待售的房产十分稀少，不管投资房还是自住房。美国作为超级移民国家，房地产需求只会愈发强烈。
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